q-ТЕОРИЯ ИНВЕСТИЦИЙ ДЖЕЙМСА ТОБИНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость – надежное средство получения дохода. Основная цель инвестирования (в том числе и в недвижимость) – это получение прибыли. Риски снижения доходов от объектов недвижимости меньше, чем при других способах инвестирования, поэтому вложение средств в недвижимость является наиболее оптимальным способом получения устойчивой денежной прибыли в долгосрочной перспективе. Такое вложение не позволяет получать значительную прибыль незамедлительно, но является привлекательным и относительно стабильным, поскольку в долгосрочной перспективе стоимость объектов недвижимости растет, покрывая уровень инфляции, что позволяет сохранить безопасность вложенного капитала.

Приобретая объект недвижимости, инвестор способен получать доход при сдаче его в аренду или перепродаже, а также при непосредственном использовании (например, выручка от реализации продукции в торговых объектах). Но для того чтобы получать доход от недвижимости, сначала нужно стать ее собственником. Это можно сделать одним из двух способов:

• приобрести объект недвижимости на открытом рынке, или, проще говоря, купить;
• инвестировать в строительство нового объекта, то есть построить.

И чтобы правильно управлять своими финансами, необходимо понимать, какой из этих способов более выгодный: в каком случае затраты на приобретение будут меньше, а, следовательно, доход будет больше.

В продолжение рассуждений по кластеризации населенных пунктов, возникает вопрос не только по количеству и качеству рыночной информации, но и по доходности объектов недвижимости в разных кластерах, что происходит с этими показателями с изменением балла развития населенного пункта?

Экономический потенциал вложений в недвижимость зависит от выбора региона, в связи с чем следует также обратить внимание на потребительский спрос объектов недвижимости и на уровень стоимости на схожие объекты в различных кластерах. Также для принятия решения об инвестировании на том или ином рынке недвижимости инвестору необходима актуальная информация об экономической ситуации в выбранном регионе.

Исследование направлено на изучение данных вопросов: сопоставление стоимости объектов недвижимости при приобретении на открытом рынке купли-продажи со стоимостью строительства новых объектов для разных регионов

Экономический потенциал вложений в недвижимость зависит от выбора региона, в связи с чем следует также обратить внимание на потребительский спрос объектов недвижимости и на уровень стоимости на схожие объекты в различных кластерах. Также для принятия решения об инвестировании на том или ином рынке недвижимости инвестору необходима актуальная информация об экономической ситуации в выбранном регионе.

Для того чтобы проанализировать данные показатели, была изучена одна из наиболее простых и популярных современных инвестиционных теорий – Q-теория инвестиций, предложенная Джеймсом Тобином. В основе теории лежит коэффициент q Тобина, равный отношению рыночной стоимости компании к восстановительной стоимости ее активов.

Если Коэффициент Тобина q > 1, то рыночная стоимость компании превышает ее балансовую стоимость. Это значит, что рыночная стоимость отражает некоторые неизмеримые или не поддающиеся учету активы компании. С другой стороны, если q < 1, то рыночная стоимость активов компании меньше, чем их балансовая стоимость.Это означает, что рынок недооценивает компанию.

Купить объект недвижимости или построить новый?

Чтобы применить теорию Тобина к рынку недвижимости, необходимо понимать, что любой объект недвижимости имеет рыночную стоимость, а также стоимость капитала, который инвестор вкладывает в объект для его возведения: затраты, связанные со строительством объекта (стоимость восстановления).

В данном исследовании при строительстве объекта недвижимости не учитывались затраты на приобретение земельного участка, расходы, необходимые для инвентаризации и регистрации объекта недвижимости, а также другие расходы.

Тогда Q-теорию можно записать в следующем виде:

Настоящее исследование проводилось для объектов коммерческого назначения и для многоквартирных жилых домов. Для чистоты эксперимента все расчеты производились с объектами с типичными характеристиками.

В качестве объектов анализа были выбраны:
- новый торговый одноэтажный объект с кирпичным материалом стен и площадью, характерной для каждого населенного пункта, как объект коммерческого назначения;
- новый пятиэтажный жилой дом с кирпичным материалом стен, как объект жилой многоквартирной недвижимости.

Для каждого населенного пункта был определен уровень рыночной стоимости объектов анализа.

Что касается стоимости строительства, то в результате исследования было определено, что данный параметр для объектов анализа во всех регионах сопоставим. Стоимость материалов для строительства, спецтехники, машин и оборудования в любом населенном пункте отличаются только стоимостью транспортировки до места строительства, а такие затраты, как заработная плата, в регионах даже ниже. Поэтому стоимость строительства отличается только в зависимости от назначения объекта.

В каком населенном пункте построить объект коммерческой или многоквартирной недвижимости для получения наибольшего дохода при его продаже?

Вполне ожидаемо, что и по коммерческой, и по многоквартирной недвижимости коэффициент q имеет наибольшее значение в Минске.

В настоящее время в крупных развитых городах для инвесторов наиболее привлекательной является коммерческая недвижимость, поскольку ее доходность выше, чем у жилой недвижимости (исключение составляет город Минск, где доходность коммерческой и жилой недвижимости сопоставима). В то же время с уменьшением балла развития населенного пункта коммерческая недвижимость теряет свою привлекательность намного быстрее, чем многоквартирная.

В результате исследования было выявлено различное влияние одного и того же фактора на значение q<1, рассчитанное для коммерческой и жилой недвижимости. Так, в населенных пунктах, расположенных рядом с крупными городами (как Минск и областные города) qдля жилой недвижимости значительно превышает q для коммерческой недвижимости. Например, в городах-спутниках Минска привлекательная цена на квартиры, удобные транспортные пути до потенциального места работы перекрывают важность инфраструктуры самого города, что приводит к увеличению стоимости жилья по отношению к городам со схожей численностью населения и инфраструктурой, но снижает привлекательность строительства коммерческой недвижимости. Схожая ситуация наблюдается в городах-спутниках других крупных городов Республики.

Визуальное отображение применения Q-теории на рынке недвижимости позволяет определить территории высокой и низкой доходности в зависимости от назначения недвижимости, установить наиболее привлекательные территории страны для потенциального инвестора и выявить населенные пункты с высоким потенциалом развития в ближайшие годы.

Значения q по коммерческой и многоквартирной недвижимости