Рынок недвижимости – это рынок длинных операций, на котором для совершения какого-либо действия, будь то сделка купли-продажи или государственная регистрация недвижимости, иногда необходимо длительное время. Также рынок недвижимости регулируется законодательством, что означает, что для удостоверения какого-либо действия необходимо соблюсти определенные процедуры. Рассмотрим основные причины на примерах.

Заявительный принцип государственной регистрации недвижимого имущества

Принцип, основанный на юридической норме[1], которая позволяет осуществлять государственную регистрацию операций с недвижимым имуществом на основании заявления, подаваемого уполномоченным субъектом, либо на основании документов, поступающих от уполномоченных государственных органов. Одного факта окончания строительства или подписания договора купли-продажи недостаточно для того, чтобы была произведена государственная регистрация и информация оказалась в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – регистре недвижимости). Чтобы понять, как это отражается на показателях, публикуемых в аналитической информации, рассмотрим следующую ситуацию. 22 декабря 2018 года между двумя юридическими лицами был подписан договор купли-продажи магазина. На следующий рабочий день представитель покупателя обратился за регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности. Согласно Закону о регистрации у регистратора есть временной период до 5 рабочих дней для совершения регистрационных действий[2]. Учитывая выходные и праздничные дни, регистрация и внесение сведений в регистр недвижимости фактически будут осуществлены в январе 2019 года (датой государственной регистрации будет считаться дата подачи заявления – 26 декабря 2018 года). Таким образом, информация о данной сделке не попадет в выборку, используемую для подготовки текущей аналитики. Встречаются случаи, когда за государственной регистрацией перехода права собственности не обращаются несколько месяцев и даже лет. В таком случае при запросе или проверке сведений об объекте недвижимости будет предоставлена информация о прежнем собственнике недвижимости.

Сложность и длительность выполняемых работ

15 ноября 2018 года были закончены работы по строительству бизнес-центра, подписан акт ввода объекта в эксплуатацию, и застройщик обратился за государственной регистрацией создания и возникновения (перехода) права собственности на него. Согласно законодательству должна быть проведена техническая инвентаризация бизнес-центра, после чего и будет проведена непосредственно регистрация объекта недвижимости с внесением сведений о нем в регистр недвижимости. Особенности Техническая инвентаризация объекта и изготовление итоговой технической документации проводится территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и занимает определенное время. Таким образом, непосредственно государственная регистрация объекта будет осуществлена уже в начале 2019 года (датой государственной регистрации считается дата подачи заявления – 15 ноября 2018 года), и информация о новом объекте не попадет в выборку, используемую для подготовки текущей аналитики.

Проверка и уточнение сведений

Аналитиками ГУП «Национальное кадастровое агентство» постоянно проводятся работы по уточнению и проверке информации об объектах недвижимого имущества: уточняются сведения о наличии или отсутствии НДС при совершении сделки, сведения об объектах, продаваемых в комплексе с другими объектами, проверяются и устраняются технические ошибки. В течение года проверке и уточнению информации подвергаются более 10 тыс. зарегистрированных сделок купли-продажи и объектов недвижимости. Мы разрабатываем новые и совершенствуем уже используемые алгоритмы по выявлению и маркировке нерелевантных сделок купли-продажи, к которым относятся сделки, совершенные между аффилированными лицами, сделки с зачетным имуществом, обременениями, трансфертные сделки и другие. Работы по проверке и уточнению сведений влияют на качество информации и на показатели, используемые в аналитических материалах.

Итоги

Изменения ретроспективных показателей являются особенностями сегодняшнего рынка недвижимости и действующего законодательства. Наша команда аналитиков прилагает максимальные усилия и использует современные наработки для того, чтобы Вы всегда имели под рукой актуальную и верную информацию о рынке недвижимости.


1 - Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

2 - Регистратору также предоставлено право приостановить совершение регистрационных действий на срок не более одного месяца при необходимости: истребования дополнительных сведений или документов; проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества; экспертизы подлинности документов; а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия, за исключением случаев совершения регистрационного действия на основании судебного постановления, предписания судебного исполнителя.